A ANM – Associação Nacional dos Mutuários, cumprindo o seu papel social de defender os mutuários da casa própria, divulga a todos os interessados e a sociedade em geral, a cartilha dos mutuários 2008, com perguntas e respostas objetivas sobre o SFH - Sistema Financeiro da Habitação e outras formas de financiamento imobiliário.

A entidade coloca à sua disposição uma completa assessoria jurídica sobre os contratos de financiamento da casa própria.

Convidamos a todos para conhecer a nossa sede própria:
Praça da República, Nº 146, 1º andar - São Paulo, SP - CEP: 01045-000
Tel: (11) 3159 3108
E-mail: presidente@anmm.org.br

1 - Quem é o mutuário adquirente da casa própria?
É a pessoa que recebe do agente financiador (Caixa, Bancos, etc.), os recursos financeiros para compra do imóvel e, em contrapartida, se obriga a devolver essa quantia em prestações mensais durante um certo período pré-determinado no contrato, acrescidas de juros, seguros obrigatórios e, anualmente, reajustadas por índices legais. O Agente Financiador é denominado “Mutuante”, e quem recebeu o financiamento é chamado de “Mutuário”.

2 - Quem é o agente financiador?
É qualquer instituição financeira (Bancos privados ou governamentais, COHABs e a Caixa Econômica Federal CEF), desde que autorizados pelo Banco Central do Brasil.

3 - Os contratos de financiamentos da casa própria estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor?
Sim. O Código de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e consumidores. Fornecedor é quem presta um serviço em troca de uma contraprestação, consumidor é justamente aquele que se obriga a pagar. Assim, os contratos de financiamentos da casa própria, caracteriza-se pela presença do fornecedor que é o agente financiador, e a do consumidor que é o mutuário.

4 - Quais as vantagens que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) oferece para o mutuário da casa-própria?
São muitas, entre as quais podemos citar: 1) Má qualidade da obra; 2) Juizado Especial para pequenas causas; 3) Modificação de cláusulas do contrato que sejam lesivas; 4) Propaganda enganosa da Construtora com responsabilidade do Agente Financiador que dela tenha participado; 5) O Agente Financeiro condicionar o empréstimo em troca dos seguros obrigatórios ( venda casada); 6) Exigir do mutuário vantagens excessivas; 7) O Agente Financiador ou Construtora, expor ao ridículo o mutuário por motivo de atraso na prestação ou fazer-lhe ameaças; 8) Obriga que as cláusulas do contrato sejam interpretadas de maneira mais favorável ao mutuário; 9) A prestação só pode ser cobrada com acréscimos LEGALMENTE previstos, ou seja, desde que haja uma lei autorizando a cobrança; 10) O mutuário que deixar de ter condições de pagar as prestações e devolver a casa, tem direito a receber de volta pelo menos parte do que pagou; entre outras.

5 - Por que o mutuário a partir de certo momento não consegue pagar sua prestação?
Isto se deve ao fato do agente financiador substituir a legislação do Sistema Financeiro da Habitação por normas administrativas, cometendo infrações tais como: A) aplica reajustes diferentes daqueles permitidos por Lei, B) Quando o mutuário fica desempregado ou inválido parcialmente, o Agente Financiador não lhe concede o direito do “Fundo Fiel”, ou seja, um prazo de 6 meses e mais para as prestações serem levadas ao “saldo devedor”; C) Quando o mutuário tem perda de renda, o agente Financiador, não lhe concede o direito de reduzir a prestação proporcionalmente a essa perda. Lembramos que a prestação da casa própria, por entendimento do próprio Poder Judiciário, deve estar sempre atrelada ao aumento real do salário da categoria profissional que pertence o mutuário (PES/CP), o que não ocorre na maioria dos casos.

6 - Quais os efeitos desse desequilíbrio contratual?
São vários os efeitos, citamos alguns considerados maléficos:
Descontrole das prestações, em função da prestação ter sido reajustada acima do aumento salarial de sua categoria. Assim, os efeitos são desastrosos para o mutuário que, na maioria das vezes, deixa a família passando necessidades para poder agüentar o pagamento. Ou apela para a esposa arranjar emprego, tira os filhos da escola e põe para trabalhar na esperança de salvar a sua moradia. Em situações extremas vende os bens da família, para, infelizmente, não conseguir ir até o final do contrato.

7- Por que o saldo devedor nunca diminui, mesmo quando são pagas em dia as prestações?
O agente financeiro, como agente autorizado pelo Governo em repassar recursos do Sistema Habitacional, principalmente para a população de baixa renda, transforma-os numa gorda fonte de LUCROS, violando a principal função social do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que é a de garantir o acesso à habitação. O saldo devedor não diminui porque o agente financiador, faz a correção equivocadamente através da TR, e aplica juros sobre juros, ou seja, trabalha com práticas que são consideradas ilegais. Além disso, desconta do pagamento feito pelo mutuário, os juros mensais, os seguros obrigatórios, eventual Taxa de Administração e ilegalmente a Taxa denominada de “ Risco de Crédito”, principalmente nos contratos da “Caixa” denominados “ SACRE”. Esse “SACRIFÍCIO” você vai conhecer mais adiante.

8 - E como deveria o Agente Financiador proceder?
O Agente Financiador, antes mais conhecido como “Agente Financeiro”, deveria proceder , legalmente, da seguinte maneira:
1º - No mesmo dia em que o mutuário pagou a prestação, seja em dia ou mesmo com atraso, o Agente Financiador deve abater no “Saldo Devedor” do mês anterior, o valor da prestação de amortização. Ou seja, aquela parte que corresponde ao valor do financiamento, proveniente do repasse do Agente Financiador para a Construtora no dia da compra do imóvel, antes ou durante a construção. Feito isso, ele desconta os seguros obrigatórios e eventuais taxas legais. Do valor que sobrar ele contabiliza os juros mensais. Se o valor pago pelo mutuário for insuficiente para quitar os juros, o Agente Financiador deve contabilizar em separado, a diferença que o mutuário ficou devendo, para receber depois de quitado o contrato, em eventual refinanciamento do saldo residual. Quem tem contrato com cobertura do Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS) não tem e nem pode ter “saldo residual” que será pago pelo Tesouro Nacional, já que o mutuário para isso contribuiu com 3% sobre o valor da prestação para esse “Fundo”, uma espécie de “Seguro”.

9 - Se o agente financiador estiver executando o contrato, extrajudicialmente, existe a possibilidade de perder o imóvel?
Sim, basta que o mutuário fique acomodado, tenha medo de advogado, de juiz e não peça socorro para a ANM-SP (Tel.: 11 3159-3108). Normalmente o agente financiador contrata o chamado “Agente Fiduciário”, uma espécie de escritório de advocacia de cobrança, para promover a execução do imóvel através do leilão extrajudicial. É perfeitamente plausível a suspensão da execução do imóvel, anulação da arrematação e apontamentos no registro de imóveis que já tenha sido adjudicado (adquirido pelo próprio banco).

10 - Após o término do prazo, previsto no contrato para pagamento do financiamento, o saldo devedor estará quitado?
Depende: se o seu contrato tem cobertura do “Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS)”, quando você pagar a última prestação, mesmo que haja saldo residual, você tem direito à quitação sem pagar mais nada. Mas se o seu contrato não tem esse “seguro”, o banco poderá cobrar o “saldo residual”, e se o mutuário não averiguar a situação, para ver se o banco está correto, poderá ser prejudicado. É quase certo que após pagar a última prestação, o mutuário estará devendo, provavelmente, um resíduo que poderá alcançar uma, duas ou mais vezes o valor do próprio imóvel. Isso significa que é melhor pegar o dinheiro e comprar outra casa à vista e devolver a casa do banco. No entanto, para não precisar fazer isso, é melhor partir para o Poder Judiciário e discutir o absurdo “saldo residual”. Quem tem contrato da Caixa Federal, pelo plano denominado “SACRE” (Sistema de Amortização Crescente) não deve acreditar na informação dos funcionários de que ao final do contrato, o financiamento já estará “zerado”. Se isso fosse verdade, no contrato não teria aquela cláusula que afirma “ ao final do contrato havendo saldo residual, este é de responsabilidade do devedor”. Entendeu?

11 - O que é Contrato de Gaveta?
É aquele contrato particular que o corretor, o advogado, ou seja quem for, faz para quem compra casa de mutuário e depois fica pagando as prestações em nome desse mutuário que vendeu um imóvel financiado pelo SFH. Esse tipo de contrato não é permitido pela lei. Quem compra casa de mutuário, é chamado de “gaveteiro”.

12 - Quem pode solicitar a quitação do contrato de financiamento habitacional, de acordo com Lei 10.150/00?
A Lei 10.150/00 exige o cumprimento de dois requisitos básicos, quais sejam: o contrato de financiamento ter sido assinado até 31 de Dezembro de 1.987, e que contenha a cobertura do Fundo de Compensação da Variação Salarial (-FCVS). Nesse caso a quitação é de 100% se o Agente Financiador aderiu às condições da citada lei. Para os contratos assinados após 31 de dezembro de 1987, o mutuário pode também quitar, mas o desconto será menor. Quem tem ação judicial, pode pedir ao juiz uma “audiência de conciliação” e quitar mediante acordo na mesa do Juiz ou do Desembargador e pagar, quando for o caso, até mesmo com o “Fundo de Garantia (FGTS)”, o valor que as partes estiverem de acordo.

13 - Quem tem mais de um financiamento habitacional com a cobertura do Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS), poderá solicitar a quitação de acordo com a Lei 10.150/00?
Sim. A própria Lei 10.150/00 permite ao mutuário (e até mesmo ao “gaveteiro” que comprou o imóvel até 5/12/1990) que tenha mais de um financiamento solicitar e obter as quitações, desde que o contrato tenha sido firmado até 5 de Dezembro de 1990. Considerando que a Lei contempla os contratos assinados até Dezembro de 1987, todos os mutuários com duplo financiamento serão beneficiados. Contudo percebe-se resistência do agente financeiro em aceitar esta situação. É um direito estampado na própria Lei em que o mutuário deve exercê-lo em sua plenitude. Dessa forma, o mutuário deve pleitear na justiça a realização das quitações destes contratos.

14 - Quem quitou o contrato com cobertura do FCVS, antes da Lei 10.150/2000, sem desconto ou com descontos inferiores a 100%, pode reaver o que pagou?
Em princípio, não. A lei não pode retroagir, ou seja, beneficiar ou prejudicar o ato que já foi praticado. Está na Constituição e disso já falamos acima no item 9. No entanto, se o banco não concedeu o desconto que estava valendo à data da quitação, o mutuário tem o direito de pedir o ressarcimento de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.
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15 - Quem está inadimplente, com as prestações atrasadas, pode obter o desconto da Lei 10.150/00?
Sim, basta que o mutuário coloque em dia as prestações atrasadas. Depois disso, o mutuário deve mandar um profissional de economia, recalcular todas as prestações que pagou, desde a primeira e bater às portas da Justiça para reaver todos os valores que pagou a mais, com juros e correção monetária, conforme a ANM-SP está fazendo para seus associados.

16 - Quem está na justiça pedindo a revisão do contrato pode se beneficiar do desconto de 100% da Lei 10.150/00?
Certamente que sim, pois a Lei não faz distinção a esse respeito. A CEF e os demais Agentes Financiadores, costumam condicionar a concessão desse benefício legal, desde que o mutuário assine um requerimento (modelo deles mesmo) desistindo da ação, se comprometendo a pagar os honorários dos advogados do réu ( os bancos) e mais algumas outras despesas que é denominada de “tomatina”. Quando isso acontece, cabe ao mutuário decidir de aceita as condições do Agente Financiador para logo se ver livre do processo e obter a quitação. Quando se trata de associado da ANM-SP, recomenda-se que o associado faça primeiro um acordo com o Agente Financiador, para que os honorários dos advogados seja repartido: cada qual responde pelos honorários de seus respectivos advogados. Do contrário, pede a quitação ao juiz, porque o mutuário tem esse direito e o Agente Financiador não pode negar e nem praticar a “tomatina”.

17 - Houve alterações recentemente no Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?
Sim. No dia 02 de agosto de 2004, foi sancionada a Lei 10.931, que fez profundas alterações no Sistema Financeiro da Habitação, a maior parte em prejuízo do mutuário que comprar imóvel após essa data.

18 - Quais são os principais prejuízos?
a) Acabou com o reajuste da prestação com base na equivalência salarial, passando a ser adotada a “Taxa Referencial (TR). Porém, como essa lei não revogou a lei 9.069/95 (Plano Real), continua legalmente prevalecendo que a “TR” não pode ser utilizada em contratos imobiliários como reza a Lei 9.069/95.

b) Essa lei não permite que o mutuário em débito com a Prefeitura e/ou com o condomínio, possa ingressar em juízo contra o Agente Financiador ou Construtoras. Só tem direito de ação quem estiver em dia com o IPTU e Taxas Condominiais. Isso é uma vergonha!

c) Essa lei, criou a figura do “Patrimônio de Afetação”, ou seja, se já existisse essa lei no tempo da ENCOL, SERGIO NAYA e outros do mesmo naipe, os bens particulares deles não poderiam ser afetados para indenizar as vítimas. Há maiores exigências para os incorporadores e construtores. Dessa forma, haverá, talvez, uma diminuição de trambiqueiros no mercado de imóveis.


Orientações do Consultor Jurídico da ANM-SP, Dr. João Bosco Brito da Luz – OAB/SP 107.699-B e OAB/RJ 828.
A ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS MUTUÁRIOS – ANM, pioneira no Brasil em defesa dos Mutuários, vem acumulando excelentes resultados, através de um forte compromisso com a sociedade.

Por isso está presente e aberta à participação da sociedade e da imprensa, para oferecer sempre informações seguras sobre o Plano Habitacional adotado pelo Brasil.

A ANM-SP apóia a iniciativa de ser o mais breve possível aprovado pelo Governo brasileiro, o “Código Nacional da Habitação” .

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